علمت «الاقتصادية» أن وزارة الاسكان والتعمير بصدد إعداد مشروع قانون سيحمل عنوان (حسابات الضمان للمطورين العقاريين) وهو الآن في طور النقاش من الجهات المعنية حيث إنه سيعتبر مكملاً لمنظومة القوانين التي صدرت منذ فترة بخصوص التطوير العقاري في سورية.
وكما هي العادة فإن الجهات المعنية قامت بإرسال مسودة المشروع لمجموعة من الجهات التي لها علاقة بهذا المجال والتي بادرت بعقد اللجان والاستعانة بالخبراء لدراسة ما تم اعداده من بنود ومواد حيث اشتمل على مجموعة من النقاط التي تخص تحديد آليات العمل للمطورين العقاريين أثناء تنفيذ المشاريع العقارية إضافة للعقوبات التي ستفرض بحق المطورين في حال المخالفة بالتنفيذ.
تجدر الإشارة إلى أن المراحل التي تتم فيها الدراسة لا تزال غير معلنة بالنسبة لوسائل الإعلام حيث إن الجهات المعدة لمشروع القانون قد راسلت الجهات المعنية أيضاً بالدراسة بعيدا عن التصريحات الإعلامية إلا أن صحيفة «الاقتصادية» استطاعت الحصول على نسخة من مسودة القانون ومن ثم سنقوم بإلقاء الضوء على ما جاء فيها من تفصيلات إضافة إلى رأي الخبراء الذين أبدوا ملاحظاتهم أيضاً.
الحصول على الموافقات
لقد لحظ مشروع القانون في أولى مواده أنه لايجوز لأي شخص طرح أي مشروع عقاري للاكتتاب العام دون الحصول على موافقة مسبقة من الهيئة (هيئة الاستثمار والتطوير العقاري) ولايجوز أيضاً لأي شخص طرح أي مقسم عقاري للاكتتاب الخاص بواسطة نشر أي مواد دعائية وتستثنى من أحكام هذا القانون مشاريع البناء بحالات أن يكون المستفيدون شركاء في مشروع عقاري بموجب عقد الشراكة مع المطور العقاري وأن يكون من الممكن توثيق عقد الشراكة لدى الدوائر الرسمية، وجاء أيضاً أنه يعد طرحا للاكتتاب العام كل دعوة للجمهور للاكتتاب في مشروع عقاري سواء تمت مباشرة أو عبر وسائل الإعلام.

أحكام على المطورين:
وتسري أحكام هذا القانون على المطور الذي يقوم ببيع وحدات على الخارطة في مشاريع التطوير العقاري واستلام دفعات من المشترين أو من الممولين مقابل ذلك سواء بموجب وعد بالبيع أو بيع وفق المخططات المصدقة، كما اشتملت المواد على ضرورة إعداد سجل خاص (سجل المطورين العقاريين) من الهيئة تقيد فيه أسماء المطورين المرخص لهم بمزاولة نشاط التطوير العقاري ولايجوز لأي مطور مزاولة ذلك النشاط مالم يكن مقيدا في ذلك السجل ومرخصا من الجهات المختصة وفق الشروط التي تصدرها بهذا الشأن.
كما نصت إحدى المواد على أنه لايجوز للمطور الإعلان في وسائل الإعلام المحلية أو الخارجية أو المشاركة بالمعارض المحلية أو الخارجية للترويج لبيع الوحدات أو العقارات على الخارطة إلا بعد الحصول على تصريح خطي من الهيئة ويصدر المدير العام للهيئة القرارات اللازمة لتنظيم شروط الإعلان في وسائل الإعلام والمشاركة بالمعارض، ويحظر على كافة وسائل الإعلام المرئية والمسموعة نشر أي إعلانات تتعلق ببيع وحدات عقارية مالم يكن المطور العقاري قد حصل على الترخيص بالإعلان عن الهيئة.

تقديم الطلبات:
وذكرت التعليمات أن يجب على المطور الراغب في بيع وحدات على الخارطة أو تنظيم عقود الوعد بالبيع وفقا لأحكام القانون (15) لعام 2008 تقديم طلب إلى الهيئة لفتح حساب الضمان الذي يجب أن يكون مرفقا بشهادة تسجيل المؤسسة الفردية أو شركة التطوير العقاري لدى وزارة الاقتصاد والتجارة وشهادة ملكية الأرض المراد تطويرها ونسخة من العقد المبرم بين المطور الرئيسي والمطور الفرعي وقرار تشميل المشروع بأحكام القانون (15) لعام 2008 وتعديلاته ونسخة من التصاميم المعمارية والمخططات الهندسية والمبدئية المعتمدة للجهات المختصة والمطور الرئيسي ونسخة من قرار الهيئة بتشميل المشروع وأيضاً نسخة من عقد التطوير مع الجهة الإدارية وبيان مالي بتقدير تكاليف وإيرادات المشرع مصدقا من مدقق حسابات معتمد وتعهد من المقاول الرئيسي ببدء الأعمال الإنشائية للمشروع بعد حصوله على موافقة المطور الرئيسي ونموذج عقد البيع بين المطور والمشتري.
وأقرت بضرورة إنشاء حساب الضمان (الحساب المصرفي الخاص بالمشروع العقاري الذي تودع فيه المبالغ المدفوعة من المشترين بموجب عقود وعد بالبيع أو بيع أو من الممولين للمشروع) بموجب اتفاقية خطية بين المطور وأمين الحساب (المصرف المعتمد من الهيئة لإدارة حساب الضمان) والمشترين يتم بموجبها إيداع المبالغ المدفوعة من المشترين لوحدات على الخارطة أو الممولين وذلك في حساب خاص يفتح لدى أمين الحساب باسم المشروع العقاري وتحدد الاتفاقية شروط إدارة الحساب وحقوق والتزامات الأطراف المتعاقدة لدى الهيئة وتودع في الحساب جميع الأموال التي يحصل عليها المشروع من المصارف، ويتم وضع إشارة في السجل العقاري بموجب وعد البيع ويجب تقديم نسخة من إخراج القيد العقاري تفيد بوضع هذه الإشارة إلى الهيئة.

المزيد من التفاصيل:
ويفتح حساب (حسب المشروع) الضمان باسم المشروع ويكون مخصصاً حصريا لأغراض إنشاء المشروع العقاري ولايجوز الحجز على المبالغ المودعة فيه لمصلحة دائني المطور وإذا تعددت المشروعات التي ينفذها المطور فيجب فتح حساب ضمان مستقل لكل مشروع على حدة، كما يجب على الهيئة أن تعد سجلاً خاصاً (سجل أمناء الحساب) تقيد فيه أمناء الحسابات ويشترط في أمين الحساب أن يكون مصرفا مرخصا ومن ذوي الكفاءة لإدارة حساب الضمان ويجب عليه تزويد الهيئة بكشوفات دورية بإيرادات ومدفوعات حساب الضمان كما يجوز للهيئة أن تطلب في أي وقت من أمين الحساب تزويدها بالمعلومات أو البيانات التي ترى ضرورة الاطلاع عليها ويجوز للهيئة في جميع الأحوال الاستعانة بمن تراه مناسبا للتدقيق في تلك الكشوفات والبيانات وإذا ثبت للهيئة قيام أمين الحساب بارتكاب أي مخالفة لأحكام هذا النظام فعليها إخطاره خطيا ومنحه مهلة لإزالة المخالفة، كما يجوز للمودعين أو من ينوب عنهم الاطلاع على السجلات المحاسبة الخاصة بالمشروع وطلب تزويدهم بنسخ منها كما يجوز لممثلي الجهات الرسمية الاطلاع على السجلات والحصول على نسخ منها.
عقوبات بالجملة أما في حال قام المطور برهن المشروع للحصول على قرض من مؤسسات أو شركات تمويل فيجب على هذه المؤسسات والشركات أن تودع مبلغ القرض في حساب الضمان وذلك للتصرف فيه وفقا لأحكام هذا القانون وتوضع إشارة لدى السجل العقاري لمصلحة أصحاب الضمان وذلك بقدر المبالغ المدفوعة للمطور العقاري ويكون للمبالغ المدفوعة للمطور العقاري من حساب الضمان حق امتياز على المشروع العقاري.
كما يجب على أمين الحساب الاحتفاظ بنسبة (5) بالمئة من القيمة الكلية لحساب الضمان بعد حصول المطور على شهادة الإنجاز ولاتصرف هذه المبالغ إلى المطور إلا بعد انقضاء سنة من تاريخ تسجيل الوحدات بأسماء المشترين، ويعاقب بالحبس من ثلاثة إلى ستة أشهر والغرامة من 500 ألف إلى مليون ليرة سورية كل من طرح للاكتتاب العام مشروعاً عقارياً دون الحصول مسبقاً على موافقة الهيئة ويعاقب بالحبس من ثلاثة إلى ستة أشهر إلى سنة والغرامة من 500 ألف لمليون ليرة سورية كل من باع شقة سكنية على المخطط خلافا لأحكام هذا القانون وكل استشاري صدق على مستندات كاذبة استخدمت للحصول على دفعات تخص مشروعاً عقارياً مع علمه بذلك وأيضاً كل مدقق حسابات تعمد تصديق بيانات مالية لاتظهر حقيقة المركز المالي للمطور العقاري أو استخدمت للحصول على دفعات لقاء تنفيذ مشروع عقاري خلافا للحقيقة أو أخفى عمدا وقائع جوهرية في تقريره إضافة كل من عرض للبيع وحدات في مشروعات وهمية وكل من اختلس أو بدد أو حصل بغير حق على دفعات سلمت له لإقامة مشروعات عقارية، ويعاقب بنفس العقوبة كل من قدم أوراقا أو بيانات غير صحيحة للحصول على ترخيص مطور عقاري أو فتح حساب ضمان، ويعاقب المصرف أو صاحب الوسيلة الإعلانية الذي يخالف أحكام هذا القانون بالغرامة من 500 ألف إلى مليون ليرة سورية ويعاقب بالغرامة من 100 ألف إلى 200 ألف ليرة سورية من تخلف عن تزويد الهيئة بالبيانات المطلوبة وفق أحكام هذا القانون.
كما يعد الاستشاري الهندسي مسؤولاً بالتكافل والتضامن مع المطور العقاري عن أي مبالغ تصرف خلافا لشروط العقد إذا تم ذلك باستعمال شهادة خلافا للواقع ولاتمس العقوبات المذكورة بالتعويض وفق أحكام القانون المدني، وفي حالة قيام أي ظروف طارئة يترتب عليها عدم إكمال المشروع العقاري يجب على أمين حساب ذلك المشروع بعد التشاور مع الهيئة اتخاذ التدابير اللازمة للمحافظة على حقوق المودعين بما يضمن إكمال المشروع العقاري أو إعادة المبالغ المدفوعة من هؤلاء المودعين.

امتعاض واضح:
أكدت مجموعة من الخبراء والمعنيين بهذا المشروع أن أهميته تنبع من حرص الحكومة على ضمان المكتتبين من الجمهور بالمشاريع العقارية إضافة إلى السماح بفكرة الوعد بالبيع وهو أمر إيجابي وخاصة أن الحكومة قد تمهلت كثيراً في السابق بهذا الخصوص وهاهي اليوم تسمح به ولكن بكثير من الحذر المتمثل بالشروط المشابهة بتلك المفروضة على القطاع التعاوني السكني.
إلا أنهم أبدوا امتعاضهم الواضع من شرط الاحتفاظ بنسبة (5) بالمئة من القيمة الكلية لحساب الضمان بعد حصول المطور على شهادة الإنجاز وعدم صرف هذه المبالغ إلى المطور إلا بعد انقضاء سنة من تاريخ تسجيل الوحدات بأسماء المشترين واعتبروه يصب في إطار تعقيد حركة المطورين العقاريين حيث إن النسبة كبيرة وخاصة مع حجزه لفترة البناء والبناء وأيضاً بعد سنة من انتهاء هذه العمليات ناهيك عن تحميل فوائد المبالغ على الوحدات ومن ثم فإن الأمر لايتعدى إطار تحميل المزيد من الأعباء وخاصة أن قانون التطوير العقاري وتعليماته التنفيذية قد فرضت شرط إيداع المطورين العقاريين الفرديين مبلغ (50) مليون ليرة سورية كتأمين وأيضاً فرضت شرط أن يتعدى رأسمال الشركات الطالبة للترخيص (100) مليون ليرة سورية وتسألوا عن ضرورة التأمين في هذه الحالة.
وتساءل معظمهم في حال قامت إحدى الجهات بارتكاب أخطاء في مجال التطوير العقاري فما ذنب البقية حتى تفرض عليهم شروط صعبة التحقيق كهذه؟!
ومن جهة أخرى طالب الجميع بتوضيح عدم السماح لأي شخص طرح أي مقسم عقاري للاكتتاب الخاص بواسطة نشر أي مواد دعائية.

أخيراً:
نلاحظ بعد هذا العرض أن الجهات المعنية في إعداد هذا المشروع وضعت في حسبانها أن تفرض شروطاً وتعقيدات على المطورين العقاريين شبيهة بتلك التي فرضتها على التعاون السكني الذي أصبح مقيدا إلى حد كبير إن لم نقل مشلولاً ومن ثم فإن الحكومة أظهرت أنها تنوي أن تضع المطورين العقاريين ليعانوا من نفس مصير الجمعيات التعاونية السكنية التي جعلتها الجهات القائمة عليها تعاني من الفشل تلو الآخر وهنا نتساءل:
هل تريد الحكومة للمطوريين العقاريين نفس المصير؟
سؤال برسم وزارة الإسكان والتعمير.

المصدر : الاقتصادية السورية